Acompanhar a evolução de uma obra é fundamental para obter sucesso em sua realização. São vários elementos que devem ser gerenciados durante o processo de construção. É engano pensar que dá para fazer tudo sem organização e controle. Por isso, cada fase de um projeto de construção civil tem sua particularidade, seu custo e seu prazo.

Em função disto, elaboramos um guia definitivo de planejamento de obras para você ter o controle do que acontece na sua obra. Acompanhe!

Entenda a importância do planejamento de obras

O que é o planejamento de obras?

Essa é uma etapa primordial para a construção. Nesse momento é feita a previsão do trabalho e a descrição do que será executado, ou seja, uma elaboração detalhada de cada etapa de uma edificação. Ao fazer o planejamento, é importante dividi-lo em prazos!

Planejamento de longo prazo ou estratégico

Considera todo o período da obra, de maneira que facilita a tomada de decisões baseadas em prazos combinados — por exemplo, em qual momento deve-se contratar um determinado serviço ou alugar determinado equipamento.

Planejamento de médio prazo ou tático

Prevê ações para períodos de até 4 semanas. Seu principal objetivo é fazer uma conexão entre o planejamento estratégico e o operacional. Além disso, o planejamento tático gerencia e atualiza o planejamento estratégico, reorganizando suas atividades conforme as tarefas são executadas.

Planejamento de curto prazo ou operacional

Leva em consideração períodos de até 2 semanas. Suas atividades são bem detalhadas, de maneira que esse planejamento faz o controle e atualização de todas as atividades executadas na obra.

Por que o planejamento de obras é importante?

O planejamento de obras é importante porque por meio dele fica mais fácil administrar mudanças, redefinir prazos, além de ser extremamente importante para o acompanhamento da obra, avaliando todos os custos.

Além disso, um bom planejamento ajuda a controlar o desperdício de materiais, visto que uma de suas funções é prever as compras. Claro que nem sempre será possível segui-lo à risca, mas com certeza ele será muito útil.

Conheça as atividades necessárias ao planejamento de obras

Um bom planejamento de obras deve levar em consideração todas as atividades que serão desenvolvidas, desde o seu projeto arquitetônico até o término da obra.

As atividades a serem executadas devem ser bem identificadas porque serão relacionadas no cronograma da obra. Veja quais são elas!

1. Elaboração de projetos de engenharia

Nessa fase são elaborados os projetos necessários para a construção.

Projeto arquitetônico ou executivo

Aqui encontram-se definidos elementos como definição de fachada, planta baixa, pontos elétricos e hidráulicos, paginação de pisos e revestimentos etc.

Projeto estrutural

É um projeto que avaliará o projeto arquitetônico e dimensionará sua estrutura. Nesse momento o engenheiro fará cálculos estruturais para determinar a fundação, tamanho de colunas etc.

Projeto legal

É a parte burocrática, em que todos os documentos e projetos devem ser levados à prefeitura para a obtenção do alvará, sendo este um item imprescindível para o andamento da obra.

Projetos auxiliares

Os projetos auxiliares não são obrigatórios para a documentação legal, porém necessários para o projeto de construção. São eles:

  • elétrico;
  • hidráulico;
  • paisagístico;
  • instalações complementares como ar-condicionado, gás etc.

2. Serviços preliminares de construção

É a fase da limpeza do terreno. É neste momento que caso haja imóveis no terreno eles serão demolidos, além da limpeza da vegetação rasteira no terreno e outras atividades semelhantes.

Após a conclusão dessa fase, é hora de fazer a terraplanagem (movimentação de terra), cujo objetivo é deixar o terreno nivelado. Depois disso, é feita a implantação do canteiro de obras, no qual também é feita a instalação provisória de água e luz.

3. Construção da estrutura

A fase de construção da estrutura é formada por duas etapas principais.

Fundação

A fundação é o início das obras, sua função é transmitir ao solo as forças que agem na estrutura da construção.

As fundações podem ser:

  • rasas: com profundidade inferior a 3 metros, sendo mais utilizadas para casas — os métodos mais utilizados para a construção nesse tipo de fundação são beldrame ou sapata;
  • profundas: utilizadas para edifícios que transmitem uma força maior ao terreno — os métodos mais utilizados para a construção nesse tipo de fundação são estacas escavadas, estacas strauss ou estacas cravadas.

Estrutura

Existem dois tipos de fundações mais comuns utilizadas no Brasil:

  • concreto armado — na estrutura de concreto armado, são utilizados pilares, vigas e lajes para sustentar a estrutura;
  • alvenaria estrutural — neste tipo de estrutura não há pilares e vigas, de maneira que são as paredes e lajes que formam a estrutura; assim sendo, não é possível a quebra de paredes sem a colocação de outro tipo de sustentação.

Alvenaria

Dependendo do tipo de estrutura escolhido, a execução da alvenaria é feita de maneiras diferentes. O tipo de alvenaria convencional é utilizado nas estruturas de concreto armado, visto que são construídas paredes que não têm função estrutural, mas de vedar e separar ambientes.

Já para o tipo de alvenaria estrutural, no qual as paredes fazem parte da sustentação, os blocos devem ser especiais, podendo ser cerâmicos ou de concreto.

Cobertura

Sua principal função é proteger a edificação contra sol, chuva e vento. Os tipos de coberturas mais comuns são:

  • laje — é fundamental fazer a impermeabilização na laje de cobertura;
  • telhado — para o telhado, é necessário a construção de um sistema de apoio de cobertura, no qual serão instaladas as telhas.

4. Fase de acabamento

A fase de acabamento é a parte da construção em que são feitas todas as instalações para o funcionamento da infraestrutura do empreendimento.

Instalações hidráulicas

O sistema hidráulico é composto pelas seguintes instalações:

  • água fria;
  • água quente;
  • esgoto sanitário;
  • água pluvial.

Instalações elétricas

A fase de instalações elétricas consiste na execução do projeto elétrico, no qual serão instalados todos os pontos de eletricidade, tomadas e interruptores, além de disjuntores e circuitos.

Os materiais utilizados para as instalações elétricas devem seguir as normas técnicas vigentes.

Colocação de esquadrias

Esta é a fase das instalações de portas, janelas, guarda-corpo etc.

Instalação de revestimentos e acabamentos

É o momento de colocar os revestimentos como azulejos, grandes formatos de porcelanato, revestimentos cerâmicos. Também são instalados nessa etapa: pias, torneiras, vasos sanitários etc.

Outra atividade dessa fase é a aplicação dos rejuntes de obras, necessários para dar um acabamento perfeito para os revestimentos e peças instalados.

Colocação de vidros

As instalações de vidros em portas e janelas é uma fase que deve ser feita com muita atenção porque devem ser bem fixados para evitar acidentes.

Além disso, os vidros devem seguir as especificações técnicas vigentes para garantir resistência contra ações do vento e chuva. Sendo assim, o tipo de vidro varia de acordo com o tipo de aplicação.

Pintura

Os serviços comuns na fase de pintura são:

  • aplicação de selador;
  • aplicação de massa corrida, em caso de paredes ou tetos;
  • pintura.

Serviços adicionais

Este é o momento de cuidados com detalhes que não deixam de ser importantes, como:

  • serviços de jardinagem;
  • instalações de portões;
  • limpeza final, entre outros.

Saiba como definir o cronograma do planejamento de obras

Agora que todas as fases da construção estão bem definidas é o momento de criar o cronograma e orçamento da obra. É uma fase extremamente importante e deve ser muito bem calculada para evitar sérias complicações como atraso na entrega e aumento de custos.

O tipo de cronograma mais utilizado é o de barras horizontais, pois nele todas as etapas são distribuídas linearmente e em retas paralelas e horizontais. Existem vários softwares disponíveis no mercado que possibilitam a elaboração do cronograma.

Mas, antes da elaboração do cronograma, outras informações devem ser levadas em consideração. Veja!

Definir o cronograma: considerações

A duração das atividades

Para a definição correta da estimativa de tempo para as atividades é imprescindível que todas as tarefas estejam bem detalhadas.

Outra consideração importante na definição da duração das atividades é quanto à mão de obra, já que os prazos mudam dependendo da quantidade de funcionários executando uma determinada tarefa. Fique atento a isso para não errar no cálculo.

Importante lembrar que a relação de atividades deve ser definida por uma equipe formada por engenheiros, mestres de obras e encarregados. Isso porque esses profissionais têm a visão correta do andamento da obra, de maneira que podem determinar a execução dos serviços para evitar mão de obra parada e retrabalhos.

A relação das atividades dependentes

Para o bom andamento da obra, algumas atividades dependem do término de outras para serem executadas. Em função disto, é extremamente importante prever essa situação no cronograma.

Uma boa maneira de relacionar as atividades dependentes é definindo o tipo de dependência entre elas. Elas podem ser:

  • uma atividade só começa após o término de outra (fim com início);
  • duas atividades devem começar simultaneamente (início com início);
  • duas atividades terminam simultaneamente (fim com fim);
  • casos de antecipações ou atrasos (lags);

A relação das quantidades dos serviços

Agora que a duração e relacionamento das atividades foram definidos, é necessário estimar a quantidade de cada serviço. Essa informação é extremamente importante para auxiliar a construção do orçamento de materiais, mão de obra e equipamentos.

Com base nessas informações, agora é a hora de gerar algumas ferramentas para auxiliar o planejamento de obras.

A definição do orçamento

Uma vez determinadas as atividades e as quantidades dos serviços, é possível calcular os custos diretos para todas as despesas da obra. Para definir o orçamento é necessário estimar todos os gastos envolvidos na obra, como:

  • custos para compra de materiais;
  • custos para contratação de mão de obra;
  • custos indiretos.

É possível calcular os custos da obra tomando como base todos os projetos, além do memorial descritivo do empreendimento.

A elaboração do histograma de mão de obra

O histograma é uma ferramenta que analisa o volume de serviço e o tempo que um funcionário leva para executar determinada tarefa.

Com base nessas informações é feita uma estimativa de quantos funcionários serão necessários para a realização de determinada tarefa em um prazo determinado. Por isso, é uma ferramenta extremamente importante para o planejamento de obras.

A definição do diário de obra

O diário de obra é uma ferramenta extremamente importante para o planejamento de obras e atualização do cronograma porque todo o histórico da obra deve ser descrito nesse diário. Dessa maneira, fica mais fácil reorganizar prazos e entender atrasos.

Por isso, é muito importante que os funcionários sejam instruídos a manter esse documento sempre atualizado.

Elaborar o cronograma físico

O cronograma físico é uma ferramenta para o controle do tempo que uma atividade leva para ser concluída. Também faz parte desse cronograma o sequenciamento das atividades, devendo ser informadas as datas de início e término.

O cronograma físico é de extrema importância para a elaboração do cronograma financeiro.

Elaborar o cronograma financeiro

Essa ferramenta é essencial para o planejamento de obras, visto que com ela é feito o controle dos custos por data e fase da obra. O cronograma financeiro tem como base o cronograma físico porque seguindo desta maneira é possível controlar o fluxo de entrada e saída de recursos.

Elaborar o cronograma físico-financeiro

O cronograma físico-financeiro é uma ferramenta que permite uma visão mais abrangente da obra, pois nele é possível mapear tanto as atividades da obra quanto os custos relacionados a ela.

Além disso, esse cronograma fornece uma visão mais realista da obra, além de ajudar no controle do fluxo de caixa. Assim, as principais informações presentes no cronograma físico-financeiro são:

  • as atividades técnicas a serem realizadas;
  • prazo de início e término de cada atividade;
  • data de início e término de cada atividade;
  • custos envolvidos em cada atividade.

Os principais benefícios da utilização do cronograma físico-financeiro são:

  • as instituições bancárias utilizam esse cronograma para controle, assim sendo, torna-se mais fácil conseguir o financiamento bancário;
  • o cronograma auxilia a elaboração do fluxo de caixa, visto que todas as entradas e saídas estão relacionadas nele;
  • melhor controle do fluxo de mão de obra;
  • acompanhamento real do andamento da obra.

Estabelecer o controle do andamento da obra

Com todas essas ferramentas em mãos, é importante atualizá-las sempre. Elas servirão de guia para conferir o que foi aprovado e o que acontece realmente na obra. Assim sendo, o controle serve para evitar desvios e atrasos, o que ajuda na tomada de decisões para conter imprevistos.

Descubra como agir em uma crise no planejamento de obras

Um dos problemas mais críticos que ocorrem em uma construção é o atraso. Ele pode ocorrer em todas as etapas da construção, desde o projeto arquitetônico até a entrega do imóvel. Por isso, é importante fazer um levantamento dos atrasos que ocorrem, identificar quais poderiam ser evitados e tomar ações para que o problema não se repita.

Qualquer coisa que aconteça fora do que está previsto no projeto gera uma crise e interfere no andamento da obra. Podemos classificar os riscos de várias maneiras, entretanto existem dois grupos que se destacam:

  • riscos diretos — são riscos que poderiam ser controlados;
  • riscos indiretos — são riscos que não poderiam ser controlados.

Relacionamos algumas situações críticas que podem afetar a obra e o que fazer para minimizar o seu impacto.

As principais causas para o atraso de obras

Demora na regularização do projeto

O atraso para conseguir a aprovação do projeto muitas vezes é um problema enfrentado logo no início, já que a burocracia é um problema que muitas vezes paralisa a obra. A aprovação do projeto é uma fase crucial para a obra, visto que, sem ela, nada pode ser feito.

Para tentar minimizar esse problema, ter todas as documentações em dia facilita o processo. O ideal também é deixar um prazo razoável para essa fase.

Atraso na entrega de materiais

Também é um problema comum durante a construção. Procure manter contratos com os fornecedores e seguir o cronograma para que os pedidos sejam feitos dentro do prazo.

Os problemas mais comuns para o atraso na entrega de materiais são:

  • falta de material no mercado;
  • atraso na definição de quais materiais serão utilizados;
  • demora para a fabricação de itens específicos;
  • matérias entregues com defeito.

Problemas com a mão de obra

A mão de obra especializada é um problema sério na construção civil. Os principais problemas que a envolvem são:

  • escassez;
  • falta de qualificação;
  • falta de mão de obra técnica especializada;
  • nível de produção deficiente;
  • insatisfação dos funcionários etc.

Condições meteorológicas

Esse é um problema típico para a construção civil pois, dependendo da atividade, em dias chuvosos fica inviável o trabalho. O ideal é, durante a fase de planejamento de obras, prever as atividades externas para períodos com o clima mais seco.

Uma ferramenta que pode ajudar a contornar esse problema é a previsão do tempo — isso para pequenas atividades que possam ser readaptadas no cronograma.

Problemas com equipamentos

Em todas as fases da construção, os equipamentos são imprescindíveis. Por isso, um bom planejamento deve contemplar as necessidades para todas as etapas. Mas nem sempre é possível manter tudo em ordem, já que imprevistos acontecem. Os problemas mais comuns com os equipamentos são:

  • falta do equipamento no mercado;
  • o equipamento quebrou e não tem outro de reserva;
  • atrasos na entrega;
  • falta de pessoa habilitada para a utilização do equipamento;
  • equipamento de baixa qualidade.

Fatores externos

Existem fatores externos que também podem atrasar a obra. Alguns desses fatores são imprevisíveis, enquanto outros poderiam ser evitados com organização e planejamento.

Os principais fatores externos que interferem na obra são:

  • problemas com restrições ambientais;
  • alterações das legislações e regulamentações vigentes;
  • atrasos em inspeções para a obtenção do Habite-se;
  • problemas de comunicação interna entre funcionários;
  • alteração cambial, influenciando nos preços dos materiais e equipamentos;
  • problemas de força maior como guerra, greve etc.

Os prejuízos causados pelo atraso

O atraso traz várias consequências negativas para o planejamento da obra. O ideal é que para cada imprevisto ocorrido o cronograma seja reavaliado e atualizado e, com isso, tentar minimizar o impacto sobre a obra.

Veja os principais prejuízos causados pelo atraso!

Aumento de custos

O atraso da obra gera o aumento de custos fixos, como os gastos com energia elétrica, água etc. O pagamento de juros bancários também é um problema nos casos de atraso e, com isso, há uma redução da margem de lucro.

Gastos com indenizações

Se a obra atrasar além do prazo previsto em contrato, o comprador pode entrar na justiça solicitando indenização por danos morais e materiais causados pelo atraso na entrega do imóvel.

Apesar de muitas vezes constar no contrato que em caso de atraso a construtora indenizará o proprietário, muitos deles não concordam com o valor e partem para a briga na justiça.

A fase de licenciamento e liberação do imóvel

A fase de licenciamento e liberação do imóvel também deve estar presente no planejamento de obras. Isso porque existem diversas atividades que devem ser executadas e também têm seus prazos e custos operacionais.

O Habite-se, ou auto de conclusão da obra, é um documento emitido pela prefeitura que atesta que aquela construção foi executada dentro dos critérios e normas exigidas por lei para aquele município e que está finalizada. Por isso, é um documento extremamente importante.

Para que a construtora possa solicitar o Habite-se, outros órgãos e concessionárias também precisam vistoriar e avaliar a obra e atestar que está tudo certo com ela. São eles:

  • concessionária de água, que inspeciona as instalações hidráulicas e sanitárias;
  • concessionária de energia elétrica, que inspeciona as instalações elétricas;
  • corpo de bombeiros, que inspeciona o sistema de combate a incêndio.

O processo de obtenção do Habite-se varia de acordo com a prefeitura da cidade em que a obra foi feita. Com o Habite-se em mãos, é hora finalmente de fazer a entrega do imóvel.

Depois de tudo o que vimos até aqui temos a certeza de que a melhor maneira de evitar problemas e prejuízos em uma obra é fazendo um bom planejamento. O planejamento de obras fornece diversas ferramentas para auxiliá-lo em todas as fases da construção civil:  projeto arquitetônico, orçamento de materiais, cronograma físico-financeiro, entre outras.

E para não errar no cálculo do material para a obra, use sempre o nosso simulador de consumo e evite o desperdício em seus trabalhos!


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